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Ante obras sin autorización ¿cuáles son las posibilidades para la iniciación de acciones judiciales y quién o quienes deben iniciarlas?

La consulta versa sobre la denuncia de una propietaria que intima al consorcio a que inicie acciones a la propietaria de la unidad del piso superior, en atención que ésta realizó una obra clandestina, sin autorización del consorcio, y que se vuelvan las cosas a su antiguo estado.

Ante esta situación la administradora, solicita a un arquitecto un informe sobre la situación existente con la obra antirreglamentaria.

Para que la misma pueda subsistir es necesario que los propietarios presten la conformidad del 100% y se hagan planos nuevos. Nada de ello ha ocurrido

Ante esta situación ¿cuáles son las posibilidades para la iniciación de acciones judiciales y quién o quienes deben iniciarlas?

Respecto a este punto, obras antirreglamentarias, dos son las posiciones jurisprudenciales que se encuentran en forma antagónica:

Como principio, y en una tesitura restringida, se afirma que las restricciones y los límites al dominio –legales o convencionales– establecidos en el sistema creado por la ley 13512 desempeñan un papel fundamental y deben ser estrictamente observados, ya que su acatamiento es condición esencial para asegurar el buen funcionamiento del régimen comunitario estatuido por dicha ley. Por lo tanto, la violación de tales normas supone, por sí sola, lesión a intereses jurídicos concretos.

El principio enunciado permite concluir que aunque en el mismo edificio se hubieran cometido distintas violaciones al reglamento de copropiedad, estas similitudes no transforman a ninguno de esos hechos en legítimo y permitido, pues ello daría lugar a que cualquier propietario altere las partes comunes a su capricho, en detrimento del inmueble y de la autoridad del reglamento.

En esta línea de razonamiento estricta y restringida a la interpretación legal y reglamentaria, toda obra nueva realizada por un consorcista en partes comunes sin contar con la unanimidad que marca el art. 7, ley 13512 merece una solución severa como lo es la demolición de la construcción ilícita, sin atender a las cuestiones de hecho involucradas: valor económico de las innovaciones realizadas, forma en que afecta el edificio, perjuicio que causa a los otros propietarios, etc. Ese rigorismo en la apreciación de los hechos y en la aplicación del derecho motivó el planteo en ciertas situaciones de la teoría del abuso del derecho, enunciada en el art. 1071, CCiv., que la jurisprudencia receptó en gran cantidad de casos.

En una interpretación amplia se ha llegado a reconocer que la demolición de la obra, si bien realizada en contravención a lo dispuesto en el art. 7 de la ley de la materia, conlleva la destrucción de valores económicos, por lo cual sólo debe adoptarse cuando el examen de los hechos demuestra que es la única solución posible.
También se debe evaluar, antes de ordenar la demolición, si la construcción ilegítima causa un daño estético, o un perjuicio estructural con relación al edificio o daños de otra índole que también pudieran afectarlo. Se tiende a considerar no sólo el elemento objetivo de la violación a las normas sino también las circunstancias del caso concreto tomando en consideración los daños a terceros y la conducta asumida por el titular de dominio

El informe del arquitecto nada dice sobre si la obra importa un peligro para terceros o afecta la estructura del edificio. Es importante contar con ese dato.

El cerramiento del balcón, al igual que el de patios, azoteas y clausura o apertura de ventanas, constituye siempre obra nueva en los términos del art. 7, ley 13512; por ello requieren el consentimiento de todos los propietarios, teniendo en cuenta que implican actos de disposición sobre partes comunes.

La prohibición del art. 7 de elevar pisos o efectuar construcciones por el propietario sin el consentimiento unánime de los demás consorcistas se refiere no sólo a trabajos en partes comunes sino también a los realizados en partes exclusivas, o sea que los presupuestos que condicionan la posibilidad de concretar construcciones como las aquí analizadas son aplicables en cualesquiera de los espacios libres o superficies descubiertas del inmueble, ya fueran jardines o terrazas.

La violación del reglamento de copropiedad (o su incumplimiento) genera una situación que debe ser encuadrada y resuelta a la luz de las normas que rigen la responsabilidad contractual. En el caso bajo análisis no puede negarse la antijuridicidad de la conducta del demandado, y, por lo tanto, ella debe ser sancionada.

Una cosa muy distinta es establecer la magnitud de la sanción: la demolición de la obra u otro tipo de medidas que causen menor perjuicio económico, como indemnizaciones, multas, etc.

Cuando, en este caso , se lleva a cabo una acción violatoria del reglamento de copropiedad, la doctrina mayoritaria otorga legitimación activa al consorcio de propietarios, por ser éste quien tiene a su cargo el mantenimiento y la conservación de los bienes comunes, siendo, asimismo, el encargado de velar por el cumplimiento del reglamento de copropiedad y administración.

En este supuesto (acción iniciada por el consorcio de propietarios) no es requisito para su progreso la prueba de un perjuicio real derivado de la violación de la prohibición de edificar o de toda otra pretensión que haga valer dicho ente en resguardo de la observación de las normas estatutarias o legales establecidas para preservar la estabilidad, salubridad o estética del edificio, su óptimo aprovechamiento común, la utilización de todos los consorcistas en la medida de sus derechos y la armónica convivencia .

En cambio, se ha entendido que los propietarios afectados deben invocar un interés legítimo, el que debe presumirse cuando un copropietario demanda al titular del departamento contiguo para que vuelva las cosas a su antiguo estado.

En la mayoría de los reglamentos se establecen las prohibiciones referentes a cerramientos, o cualquier expansión sobre balcones y terrazas, en cuanto se interpreta que dichas construcciones alteran y pueden modificar fachadas exteriores o interiores, calificándolas como verdaderas obras antirreglamentarias.
Para el caso de que algún propietario, haciendo caso omiso de la prohibición, reforme, los pasos a seguir a los fines de impedir que el balcón o la terraza sean modificados son los siguientes: en primer término si es algo visible y el administrador lo detecta o algún propietario se lo denuncia en forma escrita por el artículo noveno inciso g) de la ley 3254, tiene obligación de hacer la denuncia ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires por la situación antirreglamentaria de la obra que no ha sido autorizada.

Se deja aclarado que cualquier modificación al plano original para que pueda ser aprobado por la municipalidad, debe contar con la mayoría requerida en el reglamento, que puede ser unanimidad o las dos terceras partes de todos los propietarios, decidido en una asamblea al respecto, aprobación del plano y la consecuente modificación del reglamento.

Para el caso de que la asamblea no autorice esta obra que pretende efectuar el propietario, existen dos posibilidades:

1) que el consorcio no decida iniciar ninguna acción y quedará como obra antirreglamentaria, no aconsejando al consorcio a cobrarle una expensa mayor por no estar sustentado jurídicamente, quedando expuesto el infractor a cualquier denuncia posterior, debiendo el administrador ante cada venta de un departamento y en especial si fuera el del infractor aclarar que existe una obra antirreglamentaria

2) cualquier propietario puede hacer la denuncia ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.

Debo aclarar que la jurisprudencia no es coincidente respecto a las obras antirreglamentarias, es decir, una parte de ella ha manifestado que si lo que hay que destruir tiene mayor valor económico y puede llegar a dañar otros bienes, la obra no se destruye y lo que se puede llegar a lograr es que se modifique el reglamento a costa del infractor. Deberán iniciar juicio, lo importante es que el consorcio no consienta la obra y manifieste fehacientemente mediante carta documentó su oposición, e inicie de inmediato las acciones. Otra parte de la jurisprudencia indica que las obras antirreglamentarias hay que destruirlas.

Al respecto la suscrita manifiesta que este tema es opinable y que en definitiva la decisión final será la sentencia judicial.

Mi sugerencia es que, a los efectos de no tener ningún reclamo del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y a los fines de resguardar al consorcio ante cualquier detección de obra antirreglamentaria se deberá intimar al infractor, y además el administrador, para no incurrir en infracciones, deberá hacer la denuncia ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.

Las medidas que podría adoptar el consorcio son las de: demandar la demolición de las obras y, subsidiariamente, para el hipotético supuesto en que no se hiciere lugar a ello, pedir se le condene a regularizar la aludida construcción, obligándosele a adoptar todas las medidas de seguridad necesarias para conjurar los riesgos de las sobrecargas, la rectificación de planos municipales y de Aguas Argentinas, la modificación de los porcentuales de participación de los gastos comunes del edificio y el pago de las sumas que hubieran debido ser abonadas en concepto de expensas por el aprovechamiento de los servicios comunes proporcionales a la nueva superficie incorporada, desde la fecha de la notificación de la demanda que se impetrare.

También si el consorcio no decidiere iniciar acciones, por altos costos en honorarios, la propietaria siempre tiene la posibilidad de iniciar las acciones por derecho propio, aduciendo que tiene un daño directo, en cuyo caso asume todas las responsabilidades y el consorcio queda liberado de iniciar las acciones judiciales.

Desde ya, y tal como se manifestara en todo este informe, el tema tiene varias aristas y el consorcio deberá evaluar las más convenientes, teniendo cabal conocimiento de que es un tema muy opinable y que la decisión quedará en manos del juez interviniente. Autora:Dra.DianaC.SevitzFuente: ips.com.ar