Los espacios comunes del Edificio pero de uso exclusivo de un propietario

Qué gastos le corresponde afrontar a un consorcio al tener que efectuar retiros de plantas de un cantero existente en un patio común de uso exclusivo?

En primer término debemos analizar en el reglamento del consorcio qué cosas son consideradas como comunes.

A su vez también se debe consultar el plano del edificio y despejar las dudas si se encuentra dibujado en el mismo algún cantero o algún jardín. En caso de no estar dibujados ni descriptos en el reglamento, que por cierto no es un detalle menor, el consorcio no debe afrontar el gasto del retiro y reposición de las plantas existentes en los mismos.

Para la Ley 13.512 son de propiedad común lo detallado en el art. 2 de la Ley 13.512 –cuya enumeración, precisamente, no es taxativa– y a la enumeración que determine cada Reglamento de Copropiedad y Administración de acuerdo a la manda que deriva del inc. 3 del art. 3 del Decreto 18.734/49 reglamentario de la ley de PH.

Así, el art. 3 de la Ley 13.512, primer párrafo, expresa que “Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás…”. Y en consonancia, el art. 3, inciso 5, del decreto reglamentario supra señalado indica que el reglamento de copropiedad deberá establecer el destino de las diferentes partes del inmueble, vale decir no sólo de las unidades funcionales sino también el de las partes comunes que, en general, se correspondan con su naturaleza.

El uso y destino de los bienes comunes se regirá conforme al espíritu dentro de las limitaciones que determina el artículo tercero de la Ley 13 512.

La principal característica de esta especial categoría de bienes (común de uso exclusivo), es que estos sectores son una conjunción de partes comunes con partes propias. Si bien se las considera comunes, el aprovechamiento de ellas lo es por parte de uno solo de los consorcistas. El típico ejemplo es un patio o solar interior de un edificio. Al mismo sólo tiene acceso el propietario del departamento ubicado en esa planta, estando dicho acceso vedado a los restantes consorcistas pues, normalmente el mismo se da a través de la propia unidad privativa. Esa parte es común (art. 2, inc. a), pero dado que su acceso está cercado a los copropietarios no dueños de esa unidad, se genera aquel “uso exclusivo” del cual hablamos.

Con relación a los gastos por mantenimiento que insumen las cosas comunes de uso exclusivo éstos son costeados por quien detenta su uso, porque resultaría incoherente requerir que soporten estas erogaciones quienes no lo utilizan (por más que los califiquemos como “comunes”).

Distinto será el caso de reparaciones ajenas al normal uso, es decir cuestiones que no dependan de la persona que detenta la posesión, las cuales podrían ser requeridas al consorcio. Como por ejemplo, si se produce una rotura en una terraza de uso exclusivo, en la capa aislante que se encuentra por debajo de la cubierta que le sirve de piso, aquí se excede el mero mantenimiento y por ello la reparación corresponderá al consorcio. El Dueño de la unidad: Este deberá responder por su carácter de guardián de la cosa. Es él quien tiene a su cargo la custodia de la parte común de uso exclusivo, y él es quien debe extremar los cuidados para que el daño no se produzca. El mantenimiento del mismo se encuentra a su exclusivo cargo porque solo él tiene acceso al mismo.

La superficie que trae controversia en relación a las unidades funcionales que han transformado los patios colocando maceteros con plantas, los cuales no se encuentran detallados como cosas comunes, provocando deterioros en membranas de delación y la fuga u otros deterioros que producen daños a los pisos inferiores en este caso, el techo de las cocheras.

El problema acá radica en que dicho espacio no ha sido proyectado para lo que los propietarios lo están utilizando, es indudable que el patio es exclusivo uso y goce de los titulares dominiales, pero por lo ya expresado su mantenimiento y reparación de tales superficies y soldados se encuentra su exclusivo cargo.

El derecho de dominio sólo alcanza a la superficie descubierta, es decir que ellos son dueños de realizar sobre las superficies las modificaciones que quieran y los agregados que quisieran, pero lo que es indudable que la remoción y la reinstalación de las especies vegetales retiradas, que conlleva una cantidad de trabajos como pueden ser, drenaje a dilaciones etc. cuyo costo es elevado no debe ser sufragado por la comunidad. (Dr. Orfila Consorcios pág. 365,66,67)

Para el caso que se decidiera el retiro a costa del consorcio, es legítimo que el mismo, una vez reparado las filtraciones a las cocheras, exija la no instalación ni de jardines ni de canteros ni maceteros, que puedan volver a producir los mismos años ya reparados.

A los fines de dar mayor claridad a lo consultado, la jurisprudencia pacíficamente ha decidido: “el hecho de que el jardín de uso exclusivo del actor haya estado instalado durante más de 40 años sin producir daños a terceros no es razón suficiente para justificar la pretensión de aquel a que sea reinstalado por el consorcio luego de los trabajos que este realizó en el lugar. Por lo tanto, comprobado que la losa no puede soportar ese peso, el sentido común indica que la negativa del consorcio para acceder a tal pretensión no ha sido arbitraria y debe ser confirmada. Cámara nacional civil, sala F 23 febrero 19 94 jurisprudencia argentina”.

En conclusión no existe duda que la reparación de la parte común debe efectuarla el consorcio, que con referencia al retiro de las plantas será una decisión asamblearia la que decida su remoción a costa del consorcio, caso contrario será una decisión que podrá ser debatida judicialmente, pero sí es absolutamente congruente y legal por parte del consorcio el no hacerse cargo de la reposición de las mismas, por no corresponder, por las razones ya expuestas. autora: DianaC.Sevitz