EL PROYECTO DE MODIFICACIÓN DEL CÓDIGO CIVIL, EN LA PARTE DE PROPIEDAD HORIZONTAL, CONSTITUYE UN DESPOJO A LA FAMILIA URBANA QUE SE TRADUCIRÁ EN EXPENSAS MÁS CARAS E INCONTROLABLES
El Título VI: (“De la Propiedad Horizontal”) del proyectado nuevo Código Civil, presenta, junto a unos pocos aciertos, varios artículos sumamente perjudiciales para la familia urbana. La mayoría de ellos, verdaderos cercenamientos al derecho de propiedad, que provocarán expensas más caras e incontrolables.
Puntualmente, debemos destacar los siguientes:
AMPLIACIÓN DEL CONCEPTO DE EXPENSA
Para la actual ley de Propiedad Horizontal 13512, son expensas comunes los gastos de mantenimiento y administración del edificio, las cargas sociales e impositivas, y los gastos que disponga la asamblea de propietarios. Ahora bien, el Art. 2048 del Proyecto de Nuevo Código Civil agrega, además, los gastos “resultantes de las obligaciones impuestas al administrador”.
Con esa redacción, los consorcistas deberían hacerse cargo de una serie de erogaciones que le corresponden a su administrador. Algunos cotizarán sus asistencias a las asambleas, otros, las declaraciones juradas o los honorarios de su contador particular, o los costos de sus traslados en remises, o incluso el monto de las multas que les imponga el Poder Público, todo lo cual resulta inadmisible.
EL ADMINISTRADOR PODRÁ CERTIFICAR LO QUE ÉL MISMO LIQUIDA, CREANDO TÍTULOS EJECUTIVOS CONTRA LOS PROPIETARIOS A SU ENTERA DISCRECIÓN
Es deplorable que la parte final del artículo mencionado consagre al certificado de deuda por expensas expedido por el administrador, como título ejecutivo similar a un cheque o un pagaré, pasando por alto que el más elemental sentido de justicia impone que quien liquide no sea la misma persona que certifique.
Si bien es cierto que esta práctica es admitida procesalmente, al menos para algunos códigos de ciertas jurisdicciones, no debe ser consagrada en un Código de fondo, porque repugna al más elemental sentido de justicia. Una persona no puede certificar lo que ella misma liquida, y menos aún, para transformar su certificado en un título ejecutable similar a un cheque o un pagaré.
Además, el artículo autoriza al administrador a extenderlo también a otras contribuciones que no sean expensas, con lo cual, se condena al propietario a pagar prácticamente lo que el administrador arbitra.
CERCENAMIENTO AL PODER DE LAS ASAMBLEAS DE PROPIETARIOS
De acuerdo al régimen actual de la ley 13512, los propietarios, en su calidad de condóminos, pueden reunirse libremente para deliberar y resolver sobre cualquier cuestión, salvo sobre las facultades que la ley específicamente enumera como privativas del administrador.
Sin embargo, el proyectado Art. 2056, inc. l) invierte este principio, estableciendo que el Reglamento de Copropiedad y Administración (que es el documento que redacta a discreción la empresa constructora) debe incluir, entre sus especificaciones, “facultades especiales de las asambleas de propietarios”.
Dicho en otras palabras: los propietarios perderán el derecho a reunirse cuando lo consideren conveniente para tratar los asuntos que consideren conveniente, debiendo ajustarse al temario que les impone la empresa constructora. Esta limitación vulnera claramente el derecho de propiedad garantizado por la Constitución Nacional. Como puede advertirse, la palabra “despojo” que hemos empleado al principio, no es un exceso verbal sino un fiel reflejo de la realidad de lo proyectado.
EL ZORRO EN EL GALLINERO
El Art. 2067 inc. a) constituye la frutilla del postre: Según el régimen propuesto, será el Administrador quien deberá redactar las actas de asamblea, impidiendo que los propietarios elijan sus propias autoridades para deliberar y resolver.
Este es otro ataque flagrante al derecho de propiedad, que facilita la práctica de muchos malos administradores que presionan y manipulan las decisiones asamblearias para ocultar o convalidar malos manejos administrativos o expensas liquidadas irregularmente.
DESNATURALIZACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
La Propiedad Horizontal es una comunidad de vecinos regida por un Reglamento. En su enorme mayoría, son familias que comparten la propiedad de un edificio, siendo, a la vez, cada una de ellas, propietaria exclusiva de una unidad funcional. Esa es la realidad creada en 1948 con la finalidad -entre otras- de terminar con los antiguos conventillos y acercar la propiedad privada a la clase media y a la masa de trabajadores.
A diferencia de la ley actual 13512, que consagra insistentemente la calidad de condóminos de los consorcistas, el nuevo régimen proyectado soslaya el carácter de condominio de la Propiedad Horizontal, o sea, en ningún momento dice expresamente que se trata de propiedad plena. Muy por el contrario, la considera un puñado de derechos que nacen de la ley y del Reglamento emanado de las empresas constructoras. Es de suponer que, esos derechos, desprovistos de la garantía constitucional que le otorga su carácter de condominio, podrán ser alterados por cualquier ley posterior de un gobierno de turno.
No cabe otra interpretación a la complicada definición de Propiedad Horizontal que propone el anteproyecto, que en lugar de decir claramente que se trata del condominio sobre un edificio que reconoce partes de dominio exclusivo de cada condómino y regido por un Reglamento de Copropiedad y Administración, dice, en su artículo 2037, que “La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad y administración… “
También quedarían legalizados muchos privilegios que ciertas empresas constructoras se reservan en los reglamentos que redactan, tales como la explotación de medianeras con fines publicitarios, el uso de espacios comunes, o la entronización de un administración por un plazo de varios años.
Por otra parte, la creciente proliferación de edificios en las grandes ciudades suele ser una fuente de recursos apetecible para los gobiernos municipales, que se ampararán en que la Propiedad Horizontal nace de la ley y de los reglamentos de las constructoras y no de la Constitución, para violar la propiedad privada creando crecientes normas invasivas y de carácter recaudatorio.
Finalmente, existe un tema que exige de los señores legisladores una reflexión exhaustiva y es que, siendo los redactores del proyecto miembros del más alto Tribunal del país, tal circunstancia obstaculizaría al ciudadano todo reclamo judicial por inconstitucionalidad. Son pocos los ejemplos en el mundo de leyes redactadas por jueces, porque ello implica de hecho un tácito prejuzgamiento. Sin perjuicio del respeto que merecen los ilustres autores del anteproyecto, es de señalar que las leyes deben ser redactadas por quienes acostumbran pelear por la justicia, y no por quienes la dispensan cómodamente desde sus despachos.
Hola, quisiera saber que determina el valor de las expensas. Actualmente y desde enero 2017 alquilo un dpto de 3 ambientes en Balvanera y al ingreso las expensas eran de 3000$ pasaron 7 meses recién y ya estoy pagando casi el doble (5800$) acercándose al valor de alquiler de 7500$. Hay algo que regule estas subas de expensas?? La verdad que el edificio no tiene sum, ni pileta ni una terraza siquiera.
Agradecería su respuesta. Saludos!