Cambiar y/o modificar la fachada del edificio

El caso es la modificación realizada 15 años atrás y la posibilidad de requerir al propietario que regrese todo a su estado original.

Al respecto debo señalar que la misma se reputa obra antirreglamentaria, ya que fue realizada sin seguir los lineamientos establecidos por el reglamento de copropiedad.

La asamblea convocada al efecto y el consentimiento de los propietarios, que puede ser requerido en forma unánime o por los 2/3 de los propietarios, sumado a esto la modificación del reglamento inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble. Nada de ello, ha ocurrido.

La sola violación del requisito de la unanimidad impuesto para toda obra nueva que afecte el inmueble común puede considerarse, en principio, suficiente: la reparación no tiene otra forma de materializarse que restableciendo las cosas al estado en que anteriormente se encontraban, es decir, ordenando la demolición de lo construido, pese a que ello entraña la destrucción de valores económicos , porque se encuentran en juego disposiciones legales y reglamentarias cuya estricta observancia es fundamental para el funcionamiento del sistema Comunitario CNCiv. Sala C 20/2/90 LL 1991–A–487”.

PRESCRIPCION DE LA ACCIÓN

La gran mayoría de la jurisprudencia se inclina a que la prescripción aplicable al tema de obras antirreglamentarias es decenal, conforme al art. 4023 del Código Civil, dada la naturaleza contractual del reglamento de copropiedad:

“Dada la naturaleza contractual del reglamento de copropiedad y administración, la prescripción decenal del art. 4023 del Código Civil se aplica a la acción por violación de cualquiera de las cláusulas. No existiendo disposición legal específica que establezca un plazo distinto del previsto por dicho artículo. El término de la prescripción de la acción correspondiente al derecho de exigir el cese de las transgresiones al reglamento deberá ser el decenal allí prescripto. CNCiv Sasla F 23/12/96 Juris Cám. Civ Isis sum 9420 LL 1997C–233”.

Es decir, que conforme la jurisprudencia reseñada, el consorcio no estaría en posición de iniciar acción alguna contra el propietario infractor en razón de encontrarse prescripta la acción por el transcurso ininterrumpido de los 10 años.

A su vez se transcribe alguna jurisprudencia que no ha fallado que las cosas vuelvan a su anterior estado, aún habiendo corroborada la infracción:

“Para que proceda la demolición debe mediar una alteración tal de la fachada que produzca un daño estético, un perjuicio estructural en relación al edificio daños de otra índole que también puedan afectar la construcción , salubridad o la valuación económica de la misma, CNCIV SALA D 2275797 J.A 1999–ILL1997D –488”.

“La prohibición de cambiar la forma externa del frente (art. 5to. Ley 13.512) debe ser interpretada conforme la finalidad que en ella se persigue, cuidando que el excesivo rigor de los razonamientos no desnaturalice el espíritu que ha inspirado su sanción (Cám. Civil y Comercial y Com. Junín 9/10/1985 JÁ 1986–IV–769)”.

Para el caso, judicialmente, entiendo que no se puede intentar acción alguna, pero sí se podría hacer una denuncia por obra antirreglamentaria ante las autoridades Municipales, o sea ante la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro, a los fines de exigirle al propietario que presente los planos y la decisión de la asamblea.

Igualmente, como siempre les recuerdo, que estos artículos están basados en casos reales en donde soy consultada, pero para que éstos sean de aplicación a otros casos similares, deben necesariamente contar con la asistencia y el asesoramiento de un especialista en el tema para que puedan ser debidamente encuadrados.

Fuente: ips.com.ar